Imponer sanciones puede ser una tarea delicada, pero necesaria para mantener la armonía y el buen funcionamiento del conjunto residencial. En este blog te guiaremos paso a paso para que puedas hacerlo de manera justa y eficaz.
¿Por qué es importante imponer sanciones?
Las sanciones son una herramienta fundamental para hacer cumplir las normas y el reglamento interno de la copropiedad. Ayudan a:
- Mantener el orden: Estableciendo límites claros y consecuencias para quienes los infrinjan.
- Proteger los bienes comunes: Evitando daños y asegurando su buen uso.
- Garantizar la convivencia: Fomentando el respeto mutuo entre los copropietarios.
¿Dónde deben estar consagradas las multas?
De conformidad con la ley 675 de 2001, las multas y los hechos que las generan deben estar establecidos en el reglamento de propiedad horizontal. Esto, para dar cumplimiento al principio de legalidad que es requisito esencial para poder predicar el debido proceso de las actuaciones administrativas.
¿Y los manuales de convivencia? La ley 675 de 2001, no regula los manuales de convivencia, sin embargo, si los mismos se elaboraron conforme al mandato constitucional, es decir atendiendo a los principios de publicidad, (obviamente deben estar aprobados por una mayoría calificada de propietarios) los jueces de tutela han optado por darles plena validez.
Es de anotar que en sentencia T062 de 2018, la Corte Constitucional plantea la posibilidad de que el Consejo de Administración por delegación pueda generar reglamentos internos.
¿Quién puede imponer las sanciones?
De conformidad con el artículo 60 de la ley 675 de 2001, las sanciones serán impuestas por la Asamblea General de Propietarios y por el Consejo de Administración, siempre que esta atribución esté dada en el reglamento de propiedad horizontal.
Es necesario tener en cuenta que la facultad de imponer las sanciones debe estar contemplada en el reglamento y en la ley, atendiendo al principio de competencia estatutaria del organismo decisorio.
¿Cuál es el valor máximo que puedo cobrar por concepto de multas?
- Las multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, no podrán ser superiores cada una a dos veces la cuota de administración a cargo del inmueble infractor.
- Las multas sucesivas por el mismo hecho no podrán superar el valor de 10 cuotas de administración ordinarias a cargo del inmueble infractor.
- El valor de la cuota de administración a tener en cuenta para la imposición de la multa es la que se encuentre vigente a la fecha de la imposición de aquella.
Procedimiento para imponer adecuadamente una sanción
Es necesario recordar que la ley 675 de 2001 debe revisarse en consonancia con la Constitución Política, por tanto, para imponer sanciones es necesario revisar el proceso a seguir bajo el seguimiento estricto de los postulados del debido proceso:
- Principio de legalidad.
- Debida motivación de la decisión
- Publicidad
- Imparcialidad
- Competencia
- Derecho de defensa y contradicción.
De conformidad con la ley 675 de 2001, antes de imponer una sanción, se debe requerir al infractor para que ajuste su conducta. Si no hay ajuste, el órgano competente debe hacer un requerimiento formal y debidamente notificado al infractor en el cual se le pone en conocimiento: la norma que se viola, la sanción, y las pruebas que se tienen en su contra. Debe otorgarse un número de días para que el infractor ejerza su derecho de defensa, mediante la presentación de descargos y pruebas que pretenda hacer valer. La decisión debe ser motivada y notificada, a partir de la misma el infractor podrá presentar impugnación de la decisión.
Recomendaciones:
- Revisar el reglamento de propiedad horizontal frente a las infracciones, sanciones y procedimiento.
- Verificar los topes máximos del valor de las multas a imponer según el coeficiente de cada propiedad privada.
- No imponer multas de manera automática. Respetar siempre el debido proceso.
- Aplicar la proporcionalidad de las conductas.
- Tener presente que el administrador no tiene función sancionatoria.
- Si es necesario, busca la ayuda de un profesional.