Comprar una vivienda es una de las decisiones más importantes de la vida, tanto desde el punto de vista personal como financiero. Sin embargo, el proceso legal que implica la compraventa de bienes inmuebles puede resultar un tanto complicado si no se conoce adecuadamente cada uno de los pasos y requisitos que la ley exige. Es crucial seguir estos procedimientos con precisión para evitar errores o problemas futuros. Además, contar con la asesoría legal adecuada es fundamental para asegurar que todo se haga conforme a la normativa vigente.

En este blog, te explicamos los principales trámites notariales y documentos requeridos con relación a la compraventa de un inmueble y te orientamos sobre lo que necesitas para realizar esta transacción de manera segura y eficiente.

PROMESA DE COMPRAVENTA: UN PASO PREVIO ESENCIAL

Antes de firmar el contrato definitivo de compraventa, las partes (comprador y vendedor) suelen suscribir una PROMESA DE COMPRAVENTA. Este es un acuerdo preliminar en el que ambas partes se comprometen a cumplir respectivamente a vender y comprar un inmueble bajo ciertas condiciones y dentro de un plazo determinado. Aunque no es obligatorio, este paso es altamente recomendable, debe ser realizado ante Notario, ya que protege a ambas partes en caso de que alguna de ellas incumpla o decida retractarse.

Acompañado a este documento, existe un monto que las partes fijan de común acuerdo para proteger sus intereses derivados de la compraventa denominado “LAS ARRAS”, consuetudinariamente, estas equivalen al 10% del valor de venta, en la actualidad, existen (2) dos tipos de arras:

• Arras Compromisorias: Suma fijada de mutuo acuerdo que tiene como finalidad sancionar a quien incumpla el contrato.
• Arras de Retracto: Este tipo de arras le otorga a alguna de las partes el derecho de retractarse de la compraventa, resarciendo mediante esta suma el daño causado a la parte afectada por la no celebración de dicha compraventa.

La promesa de compraventa debe cumplir con los siguientes requisitos legales para ser válida:

• Debe constar por escrito.
• Que el inmueble prometido no sea diverso al que se cree.
• Debe indicar un plazo o condición para la celebración del contrato de compraventa.
• Debe especificar que la formalización del contrato sólo requiere la firma de la escritura pública.

TIP JURÍDICO: Si alguna de las partes no asiste a la firma de la escritura pública de compraventa, la parte que cumplió con su compromiso puede solicitar a la Notaría que expida constancia de la inasistencia de la contraparte, lo que sirve como prueba para exigir el cumplimiento o la resolución de la promesa judicialmente.

ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRAVENTA: LA FORMALIZACIÓN DE LA TRANSACCIÓN

Una vez cumplidos los acuerdos previos, el siguiente paso es la ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRAVENTA, que es el documento legal que formaliza la venta del inmueble. Este documento debe ser elaborado en una Notaría, y su contenido incluye información esencial como:

• Identificación del comprador y vendedor.
• Descripción detallada del inmueble (linderos, dirección, matrícula inmobiliaria).
• Valor de la venta.
• Obligaciones de ambas partes.

Los documentos que debes presentar en la Notaría para firmar la escritura pública incluyen:

• Documento de identidad de comprador y vendedor.
• Comprobante de pago del impuesto predial del año completo.
• Paz y salvo de valorización.
• Copia simple de la última escritura pública de venta.

RECUERDA: Los costos notariales y registrales deben ser asumidos por las partes y, en general, se distribuyen de la siguiente manera:

Gastos de comprador: 

• 0.27% de gastos de escrituración sobre el valor del inmueble (La mitad de 0.54% que se divide entre las dos partes) 
• 1.67% a 2% entre gastos de beneficencia y registro sobre el valor del inmueble 
• 0.27% a 0.30% para gastos de escrituración si existe hipoteca (Crédito hipotecario con el banco). 
• Copias y honorarios del notario IVA 

Gastos de vendedor:

• 0.27% de gastos de escrituración sobre el valor del inmueble (La mitad de 0.54% que se divide entre las dos partes) 
• 1% de la Retención en la fuente sobre el valor del inmueble 
• Copias y honorarios del notario IVA

TENER EN CUENTA: 

• Si se requiere la constitución de un gravamen o afectación sobre el bien inmueble tales como (Hipoteca, Patrimonio de Familia, Afectación a Vivienda Familiar, Usufructo, etc) se debe pagar un valor adicional y se debe manifestar con anterioridad a la suscripción de la Escritura Pública
• La Afectación a Vivienda Familiar resulta obligatoria cuando existe Matrimonio o Unión Marital de Hecho bajo los términos de la Ley 258 de 1996, por lo tanto, requiere la suscripción de la Escritura por parte de ambos, de lo contrario, la misma será susceptible de nulidad.

EL REGISTRO: CLAVE ESENCIAL PARA LA PROPIEDAD SOBRE BIEN INMUEBLE

Es crucial que la Escritura Pública de Compraventa se registre en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos del círculo donde se encuentre ubicado el bien inmueble. Si no se realiza este paso, el comprador no podrá ejercer plenamente sus derechos sobre la propiedad. De hecho, la venta no se considera válida hasta que el inmueble sea registrado a nombre del comprador.

Hoy en día, muchas notarías facilitan el proceso al encargarse directamente del registro, lo que simplifica enormemente la gestión para las partes involucradas. Una vez registrado, el comprador recibe una notificación que confirma que su propiedad está oficialmente registrada a su nombre.

¿QUÉ PASOS DEBO SEGUIR SI QUIERE COMPRAR MI INMUEBLE A CRÉDITO?

Si decides comprar un inmueble a crédito, es importante saber que los requisitos adicionales dependerán de las condiciones del banco que elijas. Esto puede incluir un estudio de títulos, un avalúo comercial, así como el estudio de tu capacidad crediticia, la solicitud del crédito hipotecario y la firma de títulos valores con el banco.

A diferencia de una compraventa de contado, donde los pasos notariales son los mismos, en la compra a crédito, los gastos notariales pueden variar dependiendo de la entidad financiera y los términos del crédito.

IMPORTANCIA DE LA ASESORÍA LEGAL PARA COMPRAVENTA DE INMUEBLE

La compraventa de un inmueble es un proceso que requiere atención a los detalles y cumplimiento de los preceptos legales. Si sigues los pasos adecuados y te rodeas de la asesoría legal correcta, podrás realizar tu compra de manera tranquila y sin contratiempos.

En LG Soluciones Jurídicas, contamos con la experiencia y el conocimiento para acompañarte durante todo el proceso de compraventa de un inmueble. Nuestro objetivo es brindarte la seguridad y confianza necesarias para que tu inversión sea segura y beneficiosa.

¡Tu futuro hogar o inversión está más cerca de lo que imaginas!