La Ley 675 de 2001 no sólo responsabiliza al propietario del inmueble por el pago de las expensas comunes, sino que también establece una responsabilidad solidaria entre el propietario y el tenedor, en aquellos casos donde el bien esté siendo habitado por un tercero.
El Artículo 29 de la ley menciona:
“…el propietario y el tenedor a cualquier título serán solidariamente responsables del pago de las expensas comunes causadas durante el tiempo en que tenga tal condición.”
Esto implica que, si un apartamento se encuentra arrendado, y durante ese tiempo se generan deudas por concepto de cuotas de administración, tanto el propietario como el arrendatario podrán ser requeridos para su pago.
El Código Civil en su Artículo 775, ha señalado que:
“Se llama mera tenencia la que se ejerce sobre una cosa, no como dueño, sino en lugar o a nombre del dueño.”
En términos sencillos, el tenedor es aquella persona que ocupa el inmueble reconociendo como legítimo al propietario, sin ostentar la titularidad del derecho de dominio. Puede tratarse de un arrendatario, comodatario, usufructuario, entre otros. Por esta razón, es fundamental que los administradores de propiedad horizontal implementen prácticas efectivas y permanentes para identificar con precisión quién reside en cada unidad privada.
Esto no solo implica mantener actualizada la base de datos, sino también establecer mecanismos claros de reporte, verificación e incluso regulación del ingreso de nuevos ocupantes. Así, ante una eventual mora en el pago de las cuotas de administración, el administrador podrá dirigir adecuadamente las acciones de cobro, no solo contra el propietario, sino también contra el tenedor, de conformidad con la responsabilidad solidaria que establece la Ley 675 de 2001.
Recomendaciones para Administradores
- Verificar contratos de arrendamiento: Es útil conocer quién ocupa la unidad y bajo qué condiciones, para identificar quién tiene la calidad de tenedor.
- Fortalecer la cultura del cumplimiento: Realizar campañas informativas sobre la responsabilidad solidaria para evitar la evasión de esta obligación.
- Contar con asesoría jurídica: Para estructurar bien los cobros y posibles procesos judiciales, evitando nulidades o demoras.
- Actualización de Registros: Mantener registros actualizados de los propietarios y sus respectivas obligaciones para facilitar la gestión y cobro de las cuotas de administración.
- Verificación de Paz y Salvo: Es fundamental verificar la existencia de obligaciones pendientes antes de expedir un paz y salvo de las expensas comunes cuando se requiere la transferencia de dominio de una unidad privada.
El régimen de propiedad horizontal le otorga al administrador herramientas jurídicas suficientes para garantizar el recaudo de las expensas comunes. Reconocer la solidaridad entre propietario y tenedor permite una gestión más eficaz, siempre dentro del marco legal y respetando los principios de equidad, proporcionalidad y debido proceso.
En definitiva, abordar el problema de cartera con responsabilidad y respaldo jurídico es esencial para el bienestar económico de cualquier copropiedad.
MANUELA ARREDONDO
ASESORA LEGAL