En el complejo entramado de la administración de la propiedad horizontal, la gestión de los bienes comunes se erige como un pilar fundamental para asegurar la funcionalidad, el valor y, primordialmente, el bienestar de la comunidad. Dentro de este espectro de responsabilidades, la fumigación trasciende la mera práctica de mantenimiento preventivo para consolidarse como una obligación jurídica implícita, con profundas raíces en la normativa colombiana y con consecuencias significativas para la administración y la copropiedad en caso de omisión.

Si bien la Ley 675 de 2001, que rige el régimen de propiedad horizontal en Colombia, no consagra un artículo específico que ordene la fumigación con una periodicidad determinada, la obligación emana de una interpretación sistemática de varios de sus preceptos, en concordancia con la normativa sanitaria y los principios generales del derecho:

El Deber de Conservación y Mantenimiento de los Bienes Comunes

El Artículo 18, numeral 3 de la Ley 675 de 2001, esta disposición impone al administrador la obligación de “Cuidar y preservar los bienes comunes y adelantar las gestiones necesarias para su mantenimiento y reparación”. La presencia de plagas en las áreas comunes no solo deteriora estos bienes, afectando su estética y funcionalidad, sino que también puede comprometer su estructura y generar focos de insalubridad, incumpliendo así este deber fundamental.

En igual sentido, el numeral 5 señala que el administrador debe “Velar por el cumplimiento de las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal y de las normas legales y administrativas”. Dentro de estas normas se incluyen aquellas relativas a la salud pública y al control de vectores, cuya aplicación en el contexto de la propiedad horizontal es innegable dada la convivencia de múltiples individuos en un espacio compartido.

A su vez, los principios generales del derecho comprometen la actuación del administrador, en primer lugar en cuanto al principio de la buena fe, Artículo 83 de la Constitución Política, que exige una conducta leal y diligente en las relaciones jurídicas, y también es importante resaltar la responsabilidad contractual que permea cada acción ejecutada por el administrador la cual se acoge a lo dispuesto en el Artículo 2341 del Código Civil, la cual impone la obligación de reparar los daños causados por culpa o negligencia, esto refuerza la necesidad de que la administración adopte medidas preventivas como la fumigación para evitar perjuicios a la salud y al patrimonio de los copropietarios.

¿Qué dice la norma de salud pública al respecto?

La obligación de fumigar se robustece al analizar la legislación sanitaria vigente en Colombia. Aunque estas normas no se dirigen exclusivamente a la propiedad horizontal, su espíritu y finalidad son directamente aplicables:

Ley 9 de 1979 (Código Sanitario Nacional): Esta ley establece un marco general para la protección de la salud humana, otorgando facultades a las autoridades sanitarias para dictar medidas de control de agentes biológicos y vectores que puedan transmitir enfermedades. Las copropiedades, como espacios de alta densidad poblacional, son susceptibles a la proliferación de plagas, lo que activa la pertinencia de esta normativa.

Normativa Departamental y Municipal: Las secretarías de salud a nivel territorial expiden regulaciones específicas sobre el control de plagas en edificaciones, estableciendo en algunos casos la obligatoriedad de realizar fumigaciones periódicas y los protocolos a seguir. Es imperativo que los administradores se informen sobre la normativa vigente en su jurisdicción, ya que puede contener mandatos explícitos sobre la frecuencia y metodología de la fumigación.

Resoluciones y Circulares Ministeriales: El Ministerio de Salud y Protección Social puede emitir directrices y recomendaciones sobre la prevención y el control de enfermedades transmitidas por vectores, las cuales, si bien no siempre son de obligatorio cumplimiento directo para las propiedades horizontales, sí constituyen un referente técnico y científico importante para determinar la necesidad, y el procedimiento y la periodicidad de la fumigación.

Deberes y Mejores Prácticas para los Administradores

Ante este marco jurídico y las potenciales consecuencias de la omisión, los administradores de propiedad horizontal deben adoptar una gestión proactiva y diligente en relación con la fumigación:

• Elaboración de un Plan de Manejo Integrado de Plagas: En lugar de fumigaciones esporádicas, es recomendable desarrollar un cronograma de trabajo visible para los residentes que incluya medidas preventivas como sellamiento de grietas, manejo adecuado de residuos, corte y mantenimiento de zonas verdes, monitoreo constante de la presencia de plagas y, cuando sea necesario, la aplicación de métodos de fumigación por empresas especializadas.
• Determinación de la Periodicidad: La frecuencia de la fumigación no debe ser arbitraria, sino basada en un análisis de riesgo que considere factores como la ubicación geográfica de la copropiedad, el entorno, como presencia de zonas verdes y/o pozos de agua, la historia de infestaciones, la estructura del edificio y las recomendaciones de expertos en control de plagas y la normativa local.
• Selección de Empresas Especializadas: La contratación de empresas con licencia sanitaria y experiencia comprobada es crucial. Se deben verificar sus certificaciones, los productos que utilizan, los cuales deben ser seguros para la salud humana y las mascotas y las garantías que ofrecen.
• Información y Comunicación con los Residentes: Es fundamental informar a los copropietarios y residentes sobre la necesidad de la fumigación, las fechas programadas, los preparativos que deben realizar y las precauciones posteriores.
• Registro y documentación: Mantener un registro detallado de las fumigaciones realizadas, tales como fechas, empresas contratadas, productos utilizados, áreas tratadas y recomendaciones.

Consecuencias de la Omisión

La negligencia en la realización de fumigaciones periódicas y efectivas puede acarrear diversas consecuencias negativas para la copropiedad y la administración:

• Riesgos para la Salud Pública: La proliferación de plagas puede generar problemas de salud para los residentes, como alergias, enfermedades transmitidas por vectores (dengue, zika, chikungunya, leptospirosis) e infecciones.
• Responsabilidad Civil: La copropiedad y el administrador pueden ser demandados por los residentes que sufran daños en su salud o en sus bienes como consecuencia de la presencia de plagas, debiendo indemnizar los perjuicios causados.
• Sanciones Administrativas: Las autoridades sanitarias pueden imponer sanciones económicas a la copropiedad por incumplimiento de la normativa sobre control de vectores y salubridad.
• Deterioro de los Bienes Comunes: Las plagas pueden dañar la infraestructura, los jardines y otras áreas comunes, generando costos de reparación adicionales.

La fumigación en la propiedad horizontal, lejos de ser una mera formalidad, constituye una obligación jurídica implícita alrededor del ordenamiento legal. Los administradores, como garantes de la adecuada gestión de los bienes comunes y del bienestar de la comunidad, deben asumir esta responsabilidad con diligencia y proactividad. La fumigación oportuna y efectiva es una inversión en la salud, la seguridad, el valor de la propiedad y la armonía de la comunidad en la propiedad horizontal.

Manuela Arredondo

Asesora Legal