En nuestro blog anterior planteamos la obligatoriedad de la fumigación con respecto a la gestión administrativa, pero ¿qué pasa si es un residente quien se niega a fumigar? En este documento abordamos la problemática que se genera para la propiedad horizontal y como abordarla.
La negativa de un residente a permitir la fumigación dentro de su propiedad horizontal puede generar varias consecuencias legales, dependiendo de la normativa local, el reglamento de propiedad horizontal y las circunstancias específicas.
Fundamentos Legales y Reglamentarios:
Ley 675 de 2001. Esta ley establece el marco general para la propiedad horizontal en Colombia. Si bien no detalla específicamente la obligatoriedad de la fumigación individual, sí establece principios importantes:
Artículo 3: Define la función social y ecológica de la propiedad, lo que podría interpretarse como la obligación de no afectar la salubridad y el bienestar de los demás copropietarios.
Artículo 18: Establece las obligaciones de los propietarios, dentro de las cuales se encuentra el “usar y disfrutar los bienes privados de acuerdo con su naturaleza y destino, en forma tal que no se perjudique el bienestar y la seguridad de los demás propietarios o tenedores y de los bienes comunes”. La proliferación de plagas por falta de fumigación podría considerarse una afectación al bienestar y la seguridad.
Artículo 58: Permite fijar en el reglamento de propiedad horizontal normas para la adecuada administración, conservación y uso de los bienes comunes y privados, así como las sanciones por su incumplimiento.
Reglamento de Propiedad Horizontal: Este documento es crucial. Debe revisarse detalladamente, ya que puede contener cláusulas específicas sobre:
- La obligatoriedad de permitir la fumigación periódica.
- Las consecuencias del incumplimiento de estas obligaciones.
- Los procedimientos para el control de plagas en las unidades privadas.
Normativa de Salud Pública: Las autoridades locales de salud pueden tener regulaciones que exijan la fumigación periódica en edificaciones para prevenir la propagación de enfermedades y garantizar la salubridad pública.
Posibles Consecuencias Legales para el Residente que se Niega:
Incumplimiento del Reglamento de Propiedad Horizontal: Si el reglamento establece la obligatoriedad de permitir la fumigación, la negativa del residente constituiría un incumplimiento. Esto podría acarrear las sanciones previstas en el reglamento, que generalmente incluyen:
Publicación en lugares de amplia circulación de la edificación o conjunto de la lista de los infractores con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción.
Multas: El reglamento debe establecer el monto de las multas y el procedimiento para su imposición, respetando el debido proceso (Artículo 59 de la Ley 675 de 2001). Las multas pueden ser sucesivas mientras persista el incumplimiento.
Restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales, como salones comunales y zonas de recreación y deporte.
En casos extremos donde la negativa del residente genere un riesgo significativo para la salud pública o afecte gravemente la convivencia, la administración podría considerar acciones legales ante las autoridades competentes como la inspección de Policía o incluso una acción judicial para obligar al cumplimiento. Es de anotar que, el Código de Policía no se enfoca directamente en las plagas, pero sí aborda comportamientos que pueden contribuir a su proliferación y establece medidas para garantizar la higiene y la salud pública, que indirectamente ayudan a controlar su presencia.
Responsabilidad por Daños y Perjuicios: Si la falta de fumigación en una unidad privada provoca la propagación de plagas a otras áreas comunes o privadas, generando daños económicos o problemas de salud a otros residentes, el propietario que se negó a fumigar podría ser considerado responsable y obligado a indemnizar por los perjuicios causados.
Recomendaciones:
- Revisar el Reglamento: Lo primero es analizar detalladamente el reglamento de propiedad horizontal para verificar si existe una norma específica sobre la fumigación y las consecuencias de no permitirla.
- Comunicación y Mediación: Antes de tomar medidas drásticas, la administración debe intentar comunicarse con el residente, explicar la importancia de la fumigación y buscar una solución conjunta.
- Debido Proceso: Recuerda que cualquier sanción impuesta al residente debe seguir el procedimiento establecido en el reglamento y garantizar su derecho a la defensa.
- Asesoría Legal: Ante la persistencia de la negativa o la complejidad de la situación, es fundamental que la administración busque asesoría legal para determinar las acciones legales más apropiadas y asegurar que se respeten los derechos de todas las partes.
En resumen,
En resumen, la negativa a fumigar puede tener consecuencias legales para el residente, especialmente si el reglamento de propiedad horizontal lo exige o si su omisión afecta la salubridad y la convivencia en la comunidad. La administración debe actuar con base en el reglamento, respetando el debido proceso y buscando soluciones que armonicen los derechos individuales con el bienestar colectivo.
Lina Garcia
Asesora Legal