Desde el 10 de octubre de 2023 entró en vigencia la Ley 2300 de 2023, conocida como la ley de “protección al derecho a la intimidad de los consumidores”. Esta norma fija límites precisos sobre cómo, cuándo y con qué frecuencia pueden ser contactadas las personas para adelantar gestiones de cobranza o actividades comerciales.

Aunque fue concebida principalmente para proteger a los consumidores financieros, su alcance también cobija a la Propiedad Horizontal, dado que en este ámbito los administradores —de manera directa o a través de abogados y gestores externos— realizan cobros a propietarios y tenedores que incumplen con el pago de las expensas comunes.

¿Por qué también aplica a la Propiedad Horizontal?

El parágrafo del Artículo 1 de la ley es claro: toda persona natural o jurídica que adelante gestiones de cobranza, ya sea de forma directa, tercerizada o por cesión de la obligación, debe ajustarse a estas reglas. Esto significa que dentro de las facultades de cobro de expensas comunes otorgadas por el Articulo 51 de la Ley 675 de 2001, las copropiedades no son la excepción,

Además, el espíritu de la norma se conecta con un derecho fundamental: la intimidad, consagrado en el Artículo 15 de la Constitución. Ignorar estos lineamientos podría incluso dar pie a acciones de tutela.

Principales medidas que deben tener en cuenta los administradores

• Canales autorizados por el deudor

El administrador solo puede comunicarse a través de los medios expresamente autorizados por el propietario o tenedor (correo, celular, WhatsApp, entre otros).

De ahí la importancia de contar con una Política de Tratamiento de Datos Personales actualizada y con las autorizaciones por escrito.

Limitación en la periodicidad de los contactos

• Una vez se logra comunicación directa, no se puede contactar al deudor a través de distintos canales en la misma semana.
• Tampoco es permitido insistir más de una vez en el mismo día.

Horarios permitidos

De lunes a viernes: entre 7:00 a.m. y 7:00 p.m.

Sábados: entre 8:00 a.m. y 3:00 p.m.

Prohibido cualquier tipo de contacto los domingos y días festivos.

Restricciones en el domicilio o lugar de trabajo

• La ley prohíbe realizar visitas de cobranza en el domicilio o lugar de trabajo del deudor.
• Solo se podrá acudir a estas instancias si no existen canales de comunicación autorizados y se demuestra que los operadores reportan imposibilidad de contacto.

Motivos del incumplimiento

• No está permitido preguntar al deudor por qué incumplió.
• Lo que sí se puede hacer es ofrecer alternativas de pago ajustadas a su capacidad financiera.

Vigencia y sanciones

• La ley empezó a regir desde el 10 de octubre de 2023. A partir de esa fecha, las copropiedades debieron adecuar sus procesos de cobranza a estas disposiciones.
• El incumplimiento puede acarrear sanciones económicas por parte de la Superintendencia de Industria y Comercio, sin perjuicio de las acciones constitucionales que los deudores puedan interponer.

Esta norma busca equilibrar el derecho al cobro con el respeto a la intimidad y dignidad de las personas. Para la Propiedad Horizontal, representa un llamado a formalizar procesos, actualizar autorizaciones de datos personales y capacitar a administradores y abogados en prácticas de cobranza ajustadas a la ley.

El reto ahora es claro: recaudar lo necesario para el sostenimiento de la copropiedad, pero siempre dentro de los límites de la ley y con respeto por los derechos fundamentales.