En el contexto de las propiedades horizontales, la relación con las constructoras juega un papel fundamental. Ya sea que hagamos parte de una copropiedad como administradores, consejeros o propietarios, entender las responsabilidades de las constructoras es crucial para proteger los derechos de la misma y asegurar el buen funcionamiento de los bienes comunes.

OBLIGACIONES INICIALES DE LA CONSTRUCTORA

La Ley 675 de 2001 establece varias reglas clave para la entrega de bienes por parte de las constructoras. De acuerdo con el Artículo 24 de esta ley, la constructora tiene la obligación de entregar los bienes comunes esenciales (como escaleras y ascensores) de manera simultánea a la entrega de las unidades privadas. Esta disposición asegura que los elementos básicos para la funcionalidad del conjunto habitacional estén disponibles desde el momento en que los copropietarios comienzan a habitar las propiedades.

Por otro lado, los bienes comunes no esenciales (como salones sociales o zonas recreativas) deben ser entregados cuando la construcción esté terminada y cuando se haya vendido al menos el 51% de los coeficientes de copropiedad.

Sin embargo, la entrega no se limita a lo visible. La constructora debe proporcionar manuales, garantías de ascensores, planos de redes eléctricas y de agua, y otra documentación técnica necesaria para el adecuado funcionamiento de los sistemas dentro de la propiedad. Además, la entrega de los bienes debe ajustarse estrictamente al proyecto aprobado y a lo descrito en el reglamento de propiedad horizontal.

NUEVA REGULACIÓN: LA LEY 1796 DE 2016

En 2016, la Ley 1796, conocida como la Ley de Vivienda Segura, introdujo nuevas obligaciones para los constructores, principalmente en respuesta a los trágicos eventos ocurridos con el colapso del edificio Space en Medellín. Entre las principales exigencias de esta ley destacan:

• Certificado Técnico de Ocupación: Este documento certifica que el edificio es seguro para ser habitado y cumple con las condiciones estructurales necesarias.
  
• Garantía de Perjuicios Patrimoniales: La constructora debe constituir una garantía para cubrir los daños materiales que puedan surgir debido a deficiencias estructurales.
  
• Construcción Sismoresistente: Las edificaciones deben contar con un enfoque sismoresistente, asegurando la estabilidad de la estructura en caso de sismos.

 Estas nuevas regulaciones no solo garantizan la entrega física de los edificios, sino también su seguridad y funcionalidad.

GARANTÍAS DE LA CONSTRUCTORA: ¿QUÉ DEBEMOS SABER?

Las constructoras tienen responsabilidades de garantía por los daños y defectos que puedan surgir en las edificaciones. Existen dos tipos principales de garantías que protegen a los copropietarios:

– Garantía Decenal (Código Civil – Art. 2060)

La garantía decenal es una obligación que establece el Código Civil, según la cual la constructora es responsable de los daños estructurales que pongan en riesgo la estabilidad del edificio, como vicios en la construcción, suelo, materiales o diseño. Esta garantía cubre defectos que no necesariamente deben llevar al colapso total del edificio, sino que se activa ante cualquier indicio de riesgo de ruina o que afecte la habitabilidad del inmueble. Por ejemplo, grietas en las paredes o en las estructuras pueden ser indicios de un vicio de construcción que dé lugar a la reclamación de esta garantía.

– Garantía Legal (Ley 1480 de 2011 – Estatuto del Consumidor)

La garantía legal, por su parte, se deriva de la relación comercial entre el constructor (proveedor) y el comprador (consumidor). A través de esta garantía, el comprador puede exigir que el constructor repare defectos en acabados, redes básicas (como agua y electricidad), o vicios ocultos, aquellos defectos que no son visibles al momento de la entrega del inmueble pero que surgen con el tiempo.

Según la Ley 1480 de 2011, el término de esta garantía es:

   10 años para daños estructurales

    1 año para acabados y redes vitales, como tuberías o redes eléctricas.

¿QUIÉN PUEDE RECLAMAR LAS GARANTÍAS?

En principio el llamado a reclamar la garantía sobre los bienes comunes es la copropiedad en cabeza de su representante legal, sin embargo en sentencia reciente de la Corte Suprema de Justicia se reconocieron los derechos de varios copropietarios como titulares de los derechos sobre sus unidades privadas y proindiviso de las zonas comunes , llegando a la conclusión de que tanto propietarios como administradores pueden hacer la reclamación, ya que tienen la calidad de consumidores según la jurisprudencia de la Corte Suprema (Sentencia SC395-2023).

En este sentido, para evitar conflictos, nuestro consejo legal es que mediante Asamblea se determine por escrito quiénes están facultados para iniciar el proceso de reclamación de la garantía legal en caso de que los bienes comunes presenten defectos.

RESPONSABILIDAD EXTRACONTRACTUAL: ¿HASTA DÓNDE LLEGA LA OBLIGACIÓN DEL CONSTRUCTOR?

La responsabilidad de la constructora no se limita solo a la relación contractual con los copropietarios o administradores, sino que también puede extenderse a terceros. Por ejemplo, si un muro colapsa y causa daños a personas ajenas a la propiedad horizontal, la constructora será civilmente responsable por los daños causados, lo que refuerza la importancia de contar con construcciones seguras y de calidad.

CASOS REALES Y LECCIONES APRENDIDAS

El caso del colapso del edificio Space en Medellín (2013) es un ejemplo claro de la importancia de la correcta supervisión y cumplimiento de las normativas de construcción. Las deficiencias estructurales, el uso de materiales de baja calidad y los errores en la ejecución de la obra fueron factores determinantes en el trágico suceso, que cobró la vida de varias personas y afectó a muchas más. Este hecho subraya la necesidad de contar con mecanismos de prevención y auditoría para identificar posibles riesgos en las construcciones.

¿CÓMO RECLAMAR GARANTÍAS Y REPARACIONES?

Si una propiedad presenta defectos que caen bajo las garantías mencionadas, existen procedimientos específicos para iniciar la reclamación, de conformidad con el Decreto 735 de 2013 que regula el procedimiento de reclamación de la garantía legal:

• Solicitud Formal: El administrador o copropietario debe presentar una solicitud formal a la constructora y/o aseguradora, detallando los defectos existentes.
  
• Visita Técnica: La constructora debe visitar el inmueble en un plazo máximo de 5 días hábiles para verificar las deficiencias.
  
• Respuesta: Dependiendo del tipo de defecto, la constructora tiene un plazo de 10 a 30 días para responder y ofrecer una solución.

 Además de lo anterior, es viable acudir a los métodos alternativos de solución de conflictos y/o las acciones legales ante autoridades competentes:

• Conciliación o Acción Judicial: Si no se llega a un acuerdo, se puede recurrir a la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) para iniciar la Acción de Protección al Consumidor amparado en la Ley 1480 de 2011 o acudir a la jurisdicción para resolver el conflicto legalmente desde la Acción de Responsabilidad Contractual o Extracontractual.
  
• Aunado a lo anterior, si los bienes comunes no esenciales se entregan de manera tardía o insuficiente, es recomendable iniciar una reclamación por incumplimiento contractual.

Conclusión

Comprender la responsabilidad de las constructoras y conocer los procedimientos adecuados para reclamar las garantías es esencial para la protección de los intereses de las copropiedades. La correcta administración de estos recursos, así como el conocimiento de la legislación vigente, nos permite abordar los posibles problemas de manera efectiva y preventiva, evitando complicaciones legales y económicas.