En la administración de propiedades horizontales, uno de los temas recurrentes y a menudo conflictivos es el manejo de las mascotas. En un contexto en el que las familias modernas han adoptado animales de compañía, este tema se ha vuelto una realidad cada vez más cotidiana. Sin embargo, la presencia de mascotas genera nuevos retos normativos, convivenciales y jurídicos que deben ser abordados de manera cuidadosa y acorde con la ley.

Un Derecho Fundamental con Responsabilidad

En los últimos años, la connotación de tener una mascota ha cambiado, pasando de ser simplemente una opción personal para convertirse en un derecho fundamental. La Corte Constitucional ha declarado que la tenencia de animales guarda relación con el derecho al libre desarrollo de la personalidad y a la intimidad. Esto significa que la posibilidad de tener una mascota está protegida legalmente. Sin embargo, este derecho no es absoluto, ya que los propietarios también tienen responsabilidad por las acciones de sus animales, que deben ser controladas para evitar daños a la convivencia, la seguridad y la salubridad.

Marco Legal para el Manejo de Mascotas en Propiedad Horizontal

La Ley 675 de 2001, que regula la propiedad horizontal en Colombia, menciona de manera indirecta las mascotas al señalar que los reglamentos internos de los conjuntos residenciales deben establecer las condiciones para la permanencia de los animales en las zonas comunes. Sin embargo, esta ley no ofrece una reglamentación detallada, lo que ha dado lugar a que desde la creación de los reglamentos de propiedad horizontal se generen diversas interpretaciones que en algunos casos no se ajustan a lo establecido por la Constitución.

Código Nacional de Policía: Ley 1801 de 2016

En este contexto, como punto de partida que nos orientará para la creación de las normas internas, tenemos la Ley 1801 de 2016 (Código Nacional de Policía), que en su artículo 117, señala de manera tajante que:

“No podrán prohibirse el tránsito y permanencia de animales domésticos o mascotas en las zonas comunes de propiedades horizontales o conjuntos residenciales.”

Esto implica que, aunque el reglamento de una propiedad horizontal puede regular el uso de las zonas comunes por parte de las mascotas, no puede prohibir su presencia de manera general. Los administradores tienen la facultad de inaplicar cualquier norma que contradiga esta disposición. Por ejemplo, en la Sentencia T-034 de 2013, la Corte Constitucional ordenó inaplicar una norma que prohibía el uso del ascensor por parte de las mascotas, ya que vulneraba derechos fundamentales de los copropietarios.

Ley Ángel. Ley 2455 DE 2025 

Tenencia de mascotas: La ley refuerza el derecho a tener animales domésticos, siempre que no se incurra en maltrato.

Intervención de autoridades: En casos de maltrato animal dentro de unidades privadas, la Policía puede realizar aprehensión preventiva sin orden judicial.

Responsabilidad del administrador: Los administradores deben estar atentos a denuncias de maltrato animal y colaborar con autoridades. Ignorar estos casos podría generar sanciones o conflictos legales.

Uso de espacios comunes: Si hay animales en zonas comunes, se deben establecer reglas claras para garantizar la convivencia y evitar situaciones que puedan derivar en maltrato o negligencia.

 Regulación Específica: Normas de Convivencia y Seguridad

Si bien no se puede prohibir la permanencia de las mascotas en las zonas comunes, sí se puede regular su presencia bajo criterios razonables de convivencia, salubridad y seguridad. Esto incluye establecer, por ejemplo:

• La obligación de que las mascotas permanezcan con correa o bozal en ciertos espacios comunes.
• Establecer horarios para el acceso a las zonas comunes.
• Crear áreas delimitadas para el esparcimiento de los animales.

 De esta manera, los reglamentos pueden equilibrar los derechos de los propietarios con la necesidad de mantener un ambiente de convivencia armoniosa para todos los residentes.

El Manejo de Comportamientos Inadecuados de Mascotas

Uno de los principales problemas que surgen con la tenencia de mascotas en propiedad horizontal son los comportamientos indeseados de los animales. Esto puede incluir ladridos excesivos, daños a las zonas comunes o problemas con la higiene. Aquí es donde entra en juego la responsabilidad del propietario.

¿Qué dice la Ley?

Según el Artículo 18 de la Ley 675 de 2001, los copropietarios tienen un deber de cuidado sobre sus bienes privados y comunes. Este deber incluye la responsabilidad de actuar para evitar que sus mascotas generen inconvenientes o afecten la convivencia, lo cual da lugar a que el administrador pueda realizar llamados de atención en cumplimiento de esta exigencia. Sin embargo, si existe regulación específica dentro del reglamento interno de este tipo de comportamientos definidos como transgresores de las normas de convivencia, como ladridos excesivamente ruidosos o la falta de recolección de desechos, aquí si es posible una facultad mayor, que permite aplicar sanciones de conformidad con el debido proceso.

Mediación y Sanciones

Como primera medida se debe verificar en el reglamento interno la posibilidad de sancionar ciertos comportamientos. Sin embargo, esto no impide que los copropietarios o administradores acudan a las autoridades competentes para resolver el conflicto.

Por ejemplo, si los ladridos nocturnos de un perro afectan la tranquilidad del vecindario, se puede presentar una denuncia ante la Inspección de Policía o las autoridades ambientales. Es importante tener en cuenta que, en muchos casos, las autoridades actúan como mediadores en lugar de imponer sanciones directas. Sin embargo, si se detecta que la tenencia de la mascota es irresponsable o arbitraria (por ejemplo, si el perro permanece solo durante largos periodos, lo que genera estrés y ladridos), las autoridades podrían aplicar sanciones al propietario.

Conciliación y Orientación

Además de las sanciones, una opción viable es recurrir a procesos de conciliación y orientación para llegar a acuerdos razonables entre las partes. Esto es especialmente útil cuando las mascotas son la causa de conflictos menores, como ruidos molestos o daños en las zonas comunes, ya que permite llegar a una solución que favorezca la convivencia sin necesidad de aplicar sanciones severas.

El manejo de mascotas en propiedad horizontal implica una combinación de derechos y responsabilidades. Es importante recordar que:

• La tenencia de mascotas es un derecho fundamental, pero está condicionado por la responsabilidad del propietario en cuanto a la convivencia y el bienestar de los demás residentes.
  
• No es constitucional prohibir la presencia de mascotas en las zonas comunes, pero sí es posible regular su permanencia a través del reglamento interno de acuerdo con criterios de convivencia, seguridad y salubridad.
  
• En caso de que un comportamiento de una mascota infrinja las normas de convivencia, la denuncia ante las autoridades competentes puede ser una opción. En algunos casos, las autoridades actuarán como mediadores, y en otros, podrían imponer sanciones si detectan una tenencia irresponsable de la mascota.
  
• La conciliación es una vía efectiva para resolver conflictos relacionados con las mascotas, permitiendo un enfoque más armonioso para la resolución de los problemas.