Uno de los mayores dolores de cabeza para los propietarios es la necesidad de recuperar su inmueble cuando un inquilino no cumple con sus obligaciones. Si bien la idea de un “desalojo” puede sonar drástica, es un proceso legal que busca proteger el derecho del propietario sobre su bien, siempre dentro del marco de la ley.

Hoy vamos a desglosar, de forma clara y concisa, las etapas de un proceso de desalojo o, como se le conoce jurídicamente, de restitución de inmueble arrendado en Colombia, basado principalmente en la Ley 820 de 2003 que regula el arrendamiento de vivienda urbana.

¿Cuándo procede un proceso de restitución?

Un propietario puede iniciar este proceso cuando el inquilino incumple alguna de las obligaciones clave del contrato de arrendamiento. Las causales más comunes son:

• Falta de pago del canon de arrendamiento y/o los reajustes: Esta es la causa más frecuente.
• Falta de pago de servicios públicos o expensas comunes: Si el contrato estipula que son responsabilidad del inquilino y este no los paga, generando la desconexión o pérdida del servicio.
• Subarriendo o cesión no autorizada: Si el inquilino subarrienda o cede el inmueble sin el consentimiento expreso del propietario.
• Cambio de destinación del inmueble: Si el inmueble se usa para un fin distinto al pactado (ej. uso comercial en vivienda).
• Incumplimiento reiterado de las normas de convivencia: Especialmente en propiedades horizontales, si el inquilino viola el reglamento y afecta la tranquilidad de los vecinos.
• Realización de mejoras o modificaciones sin autorización: Si se hacen obras en el inmueble sin el permiso del propietario.
• Necesidad del propietario de habitar el inmueble: Bajo ciertas condiciones y con el pago de una indemnización al inquilino, el propietario puede solicitar la restitución para su propia vivienda.
• Demolición o reparaciones necesarias: Cuando el inmueble debe ser demolido o requiere reparaciones que impiden su uso.

Las etapas del proceso de desalojo (Restitución)

El proceso de restitución de inmueble arrendado es un proceso verbal sumario ante un Juez Civil Municipal o del Circuito (dependiendo del valor de la renta). A continuación, sus etapas principales:

1. Vía Amigable (Recomendado, no obligatorio)

Antes de recurrir a los estrados judiciales, siempre es aconsejable intentar un acuerdo directo con el inquilino. A menudo, una buena comunicación puede evitar un proceso largo y costoso.

• Notificación Escrita: Si el diálogo no funciona, envíe una comunicación formal (preferiblemente por servicio postal autorizado) al inquilino indicando el incumplimiento y otorgando un plazo (generalmente 10 días hábiles) para subsanarlo o para que desocupe el inmueble.
• Mecanismos Alternativos de Solución de Conflictos. Acudir a un centro de conciliación (de universidades, Cámaras de Comercio, etc.) puede ser una excelente opción. Si se llega a un acuerdo, este tiene el mismo valor que una sentencia judicial.

2. Demanda Judicial

Si la vía amigable no da resultados, el siguiente paso es presentar una demanda de restitución de inmueble arrendado ante el juez competente.

3. Ejecución de la Sentencia (Desalojo Físico)

Si el inquilino no desocupa el inmueble voluntariamente después de la sentencia, se procederá con la etapa de ejecución.

• Orden de Desalojo: El juez emitirá una orden para que el inquilino desocupe el inmueble en un plazo determinado.
• Diligencia de Restitución: Si el inquilino persiste en la ocupación, el propietario puede solicitar al juez el lanzamiento o desalojo forzoso. Esta diligencia se realiza con el acompañamiento de las autoridades (Policía) y un funcionario judicial, quienes procederán a la desocupación del inmueble, incluso con el uso de la fuerza pública si es necesario.

Consideraciones Importantes

• Duración del Proceso: Aunque la ley busca la celeridad, un proceso de restitución puede tomar varios meses, e incluso más de un año, dependiendo de la congestión judicial y de la complejidad del caso.
• Asesoría Legal: Es indispensable contar con la asesoría de un abogado experto en derecho inmobiliario desde el primer momento. Un error en cualquiera de las etapas puede retrasar significativamente el proceso o incluso hacerlo inviable.
• No recurra a vías de hecho: Jamás intente desalojar al inquilino por sus propios medios (cortar servicios, cambiar cerraduras, amenazas). Esto puede acarrearle problemas legales graves (denuncias penales, multas).

El proceso de restitución de inmueble arrendado es el camino legal y seguro para recuperar su propiedad. Aunque puede ser un camino tedioso, seguirlo correctamente garantiza la protección de sus derechos y evita problemas mayores.

Si usted es propietario y está enfrentando esta situación, no dude en buscar orientación legal. La prevención y una acción oportuna son clave para salvaguardar su inversión.